Un incontournable pour tout investissement immobilier, le refinancement d’un multilogment, n’est pas une étape des plus plaisante. Pour maximiser l’effet levier et minimiser le risque, avoir un maximum au refinancement est une stratégie intéressante. Ça permet, pour la plus part du temps, d’aller chercher un montant important qui permet d’investir à nouveau son argent. Par exemple, si vous investissez 100 000$ sur un immeuble à revenus, et que vous êtes capable d’aller le rechercher au refinancement quelques mois plus tard, on peut dire que vous avez bien fait travailler votre argent. Mais comment faire?
Les différentes options pour le Refinancement Multilogement
Quelques options s’offrent à vous: le flip, la construction neuve, l’achat-revente souvent nommé spéculation, etc.
1- « Le flip » est une option duplicable qui consiste à acheter un immeuble, le rénover et le refinancer ou le revendre. Si vous le vendez, vous serez imposé sur le profit (qui se trouve à être le prix vendu moins le prix d’achat). Si vous le refinancez, vous pourrez aller rechercher une partie ou toute l’argent que vous avez investi à l’origine. Vous ne serez alors pas imposé sur le profit mais attention, vous devrez investir l’argent à nouveau. Vous ne pouvez pas aller magasiner et acheter un nouveau cinéma maison avec l’argent que vous allez reprendre. Cette stratégie prendra plus ou moins 1an à effectuer selon plusieurs facteurs: le temps de relocaliser les locataires, de faire faire les travaux par un entrepreneur qualifié et de relouer les logements. Cette option est bonne si vous êtes en mode acquisition et que vous planifiez garder vos immeubles longtemps. En plus de vous donner un beau fond de pension si vous le désirez, le fait d’avoir rénové votre immeuble en entier vous évitera des problèmes pour les prochaines années. Vous devez calculer les chiffres avant d’acheter votre immeuble. Bien sur le secteur est souvent un des points les plus importants. Nous vous conseillons de bien rénover en entier et avec des matériaux de bonne qualité pour pouvoir louer vos logements plus chers. En rénovant avec une qualité de condo, vous pourrez potentiellement louer environ au même prix que des condos dans votre secteur. De cette façon, vous augmenterez la valeur de votre immeuble puisque la valeur est basée entre autre sur les revenus de votre immeuble. Parlant de rénovations payantes en voici quelques exemples :
- Cuisine
- Salle de bain
- Installation de système pour Fournir l’internet Wifi aux locataires
- Planchers
- Portes et fenêtres
- Air climatisé
- Faire des aires ouvertes
- Conversion de chauffage au frais des locataires
Plusieurs autres rénovations sont bonnes pour le coup d’œil et aidera à louer vos logements plus rapidement et à de bons locataires :
- Luminaires et encastrés
- Peinture
- Comptoirs de quartz ou granite
- Thermopompe pour diminuer les couts de chauffage des locataires
- Insonorisation
- Home staging
- Plusieurs autres
2- Dans le cas d’un construction neuve, vous devez acheter un terrain, vous devez faire bâtir un immeuble et seulement lorsqu’il sera entièrement loué, vous pourrez le refinancer. Si vous avez bien calculé, vous pourrez reprendre votre mise de fond. Cette stratégie demandera au minimum 6 mois et souvent elle prendra plus de temps. Il faut aussi calculer le temps de faire les études de sol du terrain, de faire changer le zonage au besoin, de faire faire des plans par un architecte, de faire approuver ces plans par la ville, de trouver un bon entrepreneur qualifié pour construire et finalement de louer les logements. Si vous êtes bien organisé, vous pourrez même louer les logements pendants la construction pour diminuer les délais avant d’être rentable.
Quand votre projet est bien optimisé, vous pouvez passer à l’étape du refinancement. Recherchez un bon courtier hypothécaire qui a fait ses preuves et qui sait vous prendre en charge. Vérifiez avec qui il a déjà travaillé et faites votre petite enquête avant. Si vous connaissez des gens de votre entourage qui ont déjà fait affaire avec lui et que tout a bien été, c’est positif. Maintenant, avec les réseaux sociaux, c’est assez facile d’aller voir les commentaires sur une personne ou une agence. Le bon courtier pourra vous permettre de maximiser votre retour, et reprendre votre mise de fond et autres investissements que vous avez fait sur votre immeuble. Monter un dossier en bonne et due forme n’est pas chose facile. Votre dossier doit être complet et réaliste selon plusieurs barèmes. Vous devez connaitre les critères des institutions financières, le ratio de couverture de dette RCD, taux d’intérêts, amortissement, la SCHL, ratio prêt valeur RPV, valeur économique VÉ, valeur marchande VM, le taux de qualification, et j’en passe. Des formations complètes de plusieurs jours sont nécessaires avant de pouvoir commencer à maitriser ces calculs dans un monde réel.
Une chose est certaine de notre point de vue, l’investissement immobilier, si vous êtes bien formé est le plus sur des investissements. Le collège Mrex, le club d’investisseur immobilier, immo facile, la faculté des mordus de l’immobilier sont des ressources à connaitre. Ce n’est pas les formations qui manquent à ce sujet.