Comment augmenter la valeur d’un immeuble à revenu

En tant que propriétaire d’un parc immobilier, vous êtes toujours à la recherche de solutions pour augmenter la valeur de votre immeuble à revenu. L’augmentation des revenus locatifs mensuels est le nerf de la guerre de tout propriétaire. Plus votre immeuble générera de revenus, plus sa valeur augmentera. Que ce soit pour revendre l’immeuble à court terme ou pour le garder à long terme, une augmentation des revenus signifiera plus d’argent dans vos poches. Propriétaire d’un immeuble depuis plusieurs années ou depuis peu, plusieurs solutions s’offrent à vous. Commençons d’abord par un simple calcul pour vous démontrer comment une minime augmentation mensuelle de vos loyers peut faire exploser la valeur de votre immeuble à revenu.

Exemple :

Vous êtes propriétaire d’un 8 logements et vous louez 1000$ par mois chacun des loyers et vous augmentez leur loyer à 1050$ en incluant l’internet dans vos baux de location. Vous générez alors des revenus mensuels supplémentaires de 400 $ (8×50). Retirons 160$ (20$ par logements) pour les frais internet (Bell ou Vidéotron). Il vous reste 240$ de plus mensuellement.

La valeur de votre immeuble vient alors d’augmenter d’environ 72 000$ (8 logements x 50$ mensuel x 12 mois x 15) avec un investissement initial minime.

Dans ce billet, nous allons vous suggérer quelques-unes des méthodes pour augmenter vos loyers mensuellement toujours ayant pour but d’augmenter la valeur de votre immeuble :

Augmenter la valeur d’immeuble à revenu en faisant des rénovations

Augmenter Valeur Immeuble Revenu

Évidemment, l’une des suggestions les plus populaires est d’effectuer des rénovations majeures dans votre immeuble. L’Institut canadien des évaluateurs a effectué un sondage et voici les résultats : Les travaux offrant les meilleurs rendements sur l’investissement sont les suivants:

  • Rénovation de la salle de bains: de 75 à 100 %
  • Rénovation de la cuisine: de 75 à 100 %
  • Peinture intérieure et extérieure: de 50 à 100 %
  • Remplacement des bardeaux de la toiture: de 50 à 80 %
  • Remplacement de la fournaise ou du système de chauffage: de 50 à 80 %
  • Rénovation du sous-sol: de 50 à 75 %
  • Ajout d’une pièce récréative: de 50 à 75 %
  • Installation d’un foyer: de 50 à 75 %
  • Modernisation des planchers: de 50 à 75 %
  • Construction d’un garage: de 50 à 75 %
  • Remplacement des fenêtres et des portes: de 50 à 75 %
  • Construction d’un patio: de 50 à 75 %
  • Installation d’une climatisation centrale: de 25 à 75 %

Les rénovations les plus populaires:

  • Réaménagement de pièces 34%
  • Revêtement de sol 32 %
  • Peinture ou papier peint 32 %
  • Fenêtres et portes 20 %
  • Travaux majeurs d’aménagement paysager 18 %
  • Murs intérieurs et plafonds 15 %
  • Appareils ou matériel de plomberie 14 %
  • Toiture et gouttières 14 %
  • Appareils et matériel électriques 10 %
  • Ajouts à la charpente 8 %
  • Matériel de chauffage et de climatisation 7 %
  • Murs extérieurs 6 %
  • Appareils encastrés 3 %

Ces options sont bien intéressantes mais elles exigent toutes plusieurs milliers de dollars d’investissement et énormément de temps afin de planifier les travaux, engager des contacteurs (… ou faire les travaux soi-même) et faire le suivi du chantier. De plus, des travaux majeurs dans un immeuble peuvent être un facteur négatif pour les locataires à la recherche d’un logement et un irritant pour les locataires actuels. Il est tout de même très intéressant d’effectuer des rénovations pour augmenter la valeur d’un immeuble locatif mais pesez bien le pour et le contre avant de choisir et surtout, investissez dans le bon créneau et évitez toute extravagance qui passera de mode rapidement.

  • Somme exigée : Élevée
  • Retour sur investissement : Excellent
  • Temps : Long Terme

Inclure internet dans le bail des locataires

Augmenter Valeur Immeuble Revenu

L’internet est devenu un outil essentiel. En l’incluant comme un service supplémentaire dans vos baux de location, votre immeuble sera plus attrayant que celui de vos voisins. De plus, il s’agit de la méthode qui vous offrira le retour sur investissement le plus rapide. Voyez notre exemple au début de l’article, un investissement minimal qui rapportera gros autant pour vos revenus mensuels que lors de votre refinancement. Nous estimons à environ 1 an le retour sur investissement. Aucune autre amélioration à votre immeuble ne vous donnera ce genre de rendement. Tout ce que vous avez à faire est de nous contacter et nous nous occupons du reste… incluant le support à vos locataires!

  • Somme exigée : Faible
  • Retour sur investissement : Excellent
  • Temps : Court Terme

Louer des espaces non utilisés

Augmenter Valeur Immeuble Revenu

Votre immeuble possède possiblement des espaces non utilisés. N’importe quel espace peut générer des revenus supplémentaires. Stationnements, cabanons, espaces de rangement, sous-sol. Soyez créatif et offrez des services supplémentaires à vos locataires pour augmenter leurs loyers. Nous avons nous-même converti un 3 1/2 en 4 1/2 simplement en déplaçant un immense espace de rangement vers un cabanon et en transférant un espace de stationnement d’un locataire qui n’en avait pas besoin vers un locataire qui en voulait deux. Pensez aussi à louer les espaces de stationnements à des gens du quartier qui ne sont pas nécessairement vos locataires. Particulièrement pratique dans les quartiers où le stationnement dans les rues est peu nombreux.

  • Somme exigée : Variable
  • Retour sur investissement : Excellent
  • Temps : Long Terme

Réduisez vos frais d’exploitation

Augmenter Valeur Immeuble Revenu

Si vous avez fait tout ce qu’il faut pour augmenter vos loyers, il faut s’attaquer aux coûts de gestion de votre immeuble. En étant limité du côté revenus, il est primordial de s’attaquer aux frais récurrents de votre immeuble et qui viennent gruger votre profit mensuellement. Franchise d’assurance, déneigement, entretien ménager, entretien paysager. Prenez le temps de négocier chaque année votre contrat de déneigement ou d’entretien paysager. Demandez une autre soumission pour vérifier les prix demandés par vos fournisseurs actuels. Même si vous êtes très satisfait du service, négociez votre fournisseur actuel avec des contrats comparables de la compétition. Vous en sortirez gagnant. Bonne réflexion !

4 thoughts on “Comment augmenter la valeur d’un immeuble à revenu

  1. olivier côté says:

    Dans votre calcul de valeur ajouté vous prenez (50x8x12x15= 72 000$) mais ne serais t-il pas plus juste de tenir compte du coût du forfait qui vient réduire le profit? Si je reprend votre exemple avec un forfait de 160$, nous avons donc (30x8x12x15= 43 200$) ce qui reste tout de même une bonne prise de valeur mais qui serais plus réaliste que 72k.

    • Wifiplex says:

      Bonjour Olivier, effectivement vous avez raison dans certaines circonstances. La plus part du temps, les banques ne verrons pas cette dépense dans les papiers fournis par le propriétaire. Tout dépend de quelle façon le propriétaire s’entend avec les locataires (écris sur le bail, en annexe, verbalement, etc). Dans cette optique, nos calculs sont bons aussi…

    • Wifiplex says:

      Le multiple de 15 vient d’une moyenne du marcher de l’immobilier multi logement. Certains secteurs sont plus autour de 20 et d’autres plus bas. Nous avons été conservateur avec le 15.

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